O Mietendeckel de Berlim (2020–2021) — um congelamento municipal de rendas anulado pelo Tribunal Constitucional, com perdas de oferta documentadas

O Mietendeckel de Berlim (limite de rendas) entrou em vigor em fevereiro de 2020. Congelou as rendas na maior parte da habitação anterior a 2014 e fixou tetos por idade do edifício, sendo o primeiro congelamento de rendas deste tipo ao nível de um Land alemão. Em abril de 2021, o Tribunal Constitucional Federal anulou-o, por o Land não ter competência legislativa sobre regulação de rendas, matéria federal. O motivo jurídico do fim foi, assim, a competência constitucional, e não uma avaliação do desempenho da política.
Uma análise avaliada por pares (Hahn, Kholodilin, Waltl e Fongoni, Management Science, 2024) comparou anúncios de arrendamento de fogos dentro e fora do âmbito da política. As rendas anunciadas desceram significativamente com a entrada em vigor, mas o número de imóveis disponíveis para arrendar também desceu de forma significativa, e uma parte parece ter saído definitivamente do mercado de arrendamento. Surgiu uma diferença substancial de rendas ao longo da fronteira administrativa de Berlim, e as rendas nos municípios vizinhos não regulados cresceram rapidamente. Os senhorios adotaram estratégias de cobertura contra rendas baixas fixas a longo prazo, com o risco a recair sobre os inquilinos. Os autores concluem que as consequências negativas para os inquilinos parecem superar as positivas.
Um estudo da PwC de 2021, baseado em dados da ImmoScout24, indicou uma redução média das rendas de cerca de 8% enquanto o limite vigorou, com maiores descidas em distritos mais ricos e benefícios menores em distritos de menor rendimento como Neukölln. É uma estimativa de consultora, mais fraca do que o artigo avaliado por pares.
O caso é valioso sobretudo como exemplo de cautela: mostra como um congelamento de rendas ao nível da cidade pode trazer alívio a curto prazo, reduzindo a oferta, criando efeitos de fronteira e acarretando risco jurídico quando a competência pertence a outro nível de governo.