El Mietendeckel de Berlín (2020–2021) — una congelación municipal de alquileres anulada por el Tribunal Constitucional, con pérdidas de oferta documentadas

El Mietendeckel de Berlín (tope de alquileres) entró en vigor en febrero de 2020. Congeló los alquileres en la mayor parte de las viviendas anteriores a 2014 y fijó topes según la antigüedad del edificio; fue la primera congelación de alquileres de este tipo a nivel de un Land alemán. En abril de 2021, el Tribunal Constitucional Federal la anuló al considerar que el Land carecía de competencia legislativa sobre la regulación de alquileres, materia federal. El motivo jurídico de su fin fue, por tanto, la competencia constitucional, no una evaluación del desempeño de la política.
Un análisis revisado por pares (Hahn, Kholodilin, Waltl y Fongoni, Management Science, 2024) comparó anuncios de alquiler de viviendas dentro y fuera del ámbito de la medida. Los alquileres anunciados bajaron de forma significativa al entrar en vigor, pero el número de viviendas disponibles para alquilar también cayó de forma significativa, y parte de ellas parece haberse perdido de forma permanente para el alquiler. Apareció una brecha sustancial de alquileres a lo largo del límite administrativo de Berlín, y los alquileres en los municipios vecinos no regulados crecieron con rapidez. Los propietarios adoptaron estrategias de cobertura frente a alquileres bajos fijados a largo plazo, con el riesgo recayendo en los inquilinos. Los autores concluyen que las consecuencias negativas para los inquilinos parecen superar a las positivas.
Un estudio de PwC de 2021, basado en datos de ImmoScout24, indicó una reducción media de los alquileres de cerca del 8 % mientras el tope estuvo vigente, con mayores bajadas en distritos más ricos y menores beneficios en distritos de rentas bajas como Neukölln. Es una estimación de consultora, más débil que el artículo revisado por pares.
El caso es valioso sobre todo como ejemplo de cautela: muestra cómo una congelación de alquileres a escala municipal puede dar alivio a corto plazo, reducir la oferta, crear efectos frontera y conllevar riesgo jurídico cuando la competencia corresponde a otro nivel de gobierno.