Le Mietendeckel de Berlin (2020–2021) — un gel municipal des loyers annulé par la Cour constitutionnelle, avec des pertes d'offre documentées

Le Mietendeckel de Berlin (plafonnement des loyers) est entré en vigueur en février 2020. Il a gelé les loyers dans la plupart des logements antérieurs à 2014 et fixé des plafonds selon l'âge du bâtiment ; c'était le premier gel des loyers de ce type à l'échelle d'un Land allemand. En avril 2021, la Cour constitutionnelle fédérale l'a annulé, au motif que le Land n'avait pas la compétence législative en matière de régulation des loyers, qui relève du fédéral. La fin de la loi tient donc à la compétence constitutionnelle, non à une évaluation de la performance de la politique.
Une analyse à comité de lecture (Hahn, Kholodilin, Waltl et Fongoni, Management Science, 2024) a comparé les annonces de loyers de logements relevant ou non du champ de la mesure. Les loyers annoncés ont fortement baissé à l'entrée en vigueur, mais le nombre de logements proposés à la location a lui aussi nettement diminué, et une partie semble avoir quitté définitivement le parc locatif. Un écart de loyers important est apparu le long de la limite administrative de Berlin, et les loyers des communes voisines non régulées ont rapidement progressé. Les bailleurs ont adopté des stratégies de couverture contre des loyers bas fixés à long terme, le risque retombant sur les locataires. Les auteurs concluent que les conséquences négatives pour les locataires semblent l'emporter sur les positives.
Une étude de PwC de 2021, fondée sur des données ImmoScout24, a relevé une baisse moyenne des loyers d'environ 8 % pendant l'application du plafond, plus forte dans les quartiers aisés et moindre dans les quartiers modestes comme Neukölln. C'est une estimation de cabinet de conseil, plus faible que l'article à comité de lecture.
Le cas est précieux surtout comme exemple de prudence : il montre qu'un gel des loyers municipal peut apporter un soulagement à court terme tout en réduisant l'offre, en créant des effets de frontière et en comportant un risque juridique lorsque la compétence relève d'un niveau supérieur.